№300. Признание права собственности на самовольно реконструированный жилой дом

№300. Признание права собственности на самовольно реконструированный жилой дом

Мой доверитель В.Л.Б. обратилась в суд с иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ. умерла ее мать ФИО4, после смерти которой открылось наследство в виде жилого <адрес> и право пожизненного наследуемого владения земельным участком площадью 624 кв.м. с КН <данные изъяты>, расположенный по этому же адресу.

В установленный законом срок истец обратилась к нотариусу для принятия наследства, получила свидетельство о праве на наследство по завещанию на жилой <адрес> в <адрес>, в котором нотариус указал общую площадь дома по кадастровому паспорту – 72.3 кв.м., по правоустанавливающему документу – 64 кв.м.

Истец указывает, что изменение в общей площади дома произошло в связи с тем, что наследодатель при жизни расширила одно из помещений площадью 8,3 кв.м. до 15.8 кв.м., а также убрала в другом помещении печь. Так как данные работы ею были выполнены самовольно, без получения соответствующего разрешения администрации МО «Светловский городской округ», данное строение соответствует признакам самовольного.

Однако, полагает, что за истцом в судебном порядке может быть признано право собственности на данное самовольное строение- жилой <адрес> в <адрес> в новых параметрах, так как решением суда от 16 сентября 2015г. за ней было признано право пожизненного наследуемого владения на земельный участок КН <данные изъяты> по адресу: <адрес>; право собственности В. на данный участок на основании указанного решения зарегистрировано в Управлении Росреестра по Калининградской области. А так как <адрес> расположен в границах указанного земельного участка, вид разрешенного использования которого допускает строительство на участке индивидуального жилого дома, полагает возможным в соответствии с ч.3 ст.222 ГК РФ признать за ней право собственности на данный жилой дом в новых параметрах- общей площадью 79.2 кв.м., в том числе жилой площадью 50.7 кв.м.

То, что все работы по реконструкции, перепланировке(переустройству) были выполнены с хорошим качеством и в соответствии с требованиями СНиП и САНиПИН; произведенные работы не нарушают права и законные интересы проживающих в доме граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью подтверждается Актом экспертного исследования №.1 от 26.08.2015г. ФБУ КЛСЭ Минюста России.

Так как получить разрешение о вводе жилого дома в эксплуатацию во внесудебном порядке не представляется возможным, истец вынуждена обратиться в суд и просит сохранить жилой <адрес> в реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии, признать за ней право собственности на жилой <адрес> в <адрес>, общей площадью 79.2 кв.м., жилой площадью 50.7 кв.м.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (этажность), площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу ст.25 ЖК РФ Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно ч.1 ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Согласно ч.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Исходя из положений ч. 1 ст. 743 ГК РФ, ч. 2 ст. 48, ч. 6 ст. 52 ГрК РФ, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства осуществляются на основании проектной документации.

В соответствии с п.26 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п.28 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, гражданское законодательство (ч.3 ст.222 ГК РФ) допускает возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости и предполагает исключительность такой возможности, поскольку по общему правилу данной нормы самовольное строение подлежит сносу. Вместе с тем, из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. умерла ФИО4; на день смерти она являлась собственником одноэтажного жилого <адрес>, согласно правоустанавливающего документа- общей площадью 64.0 кв.м.; право собственности было зарегистрировано Светловским БТИ 20 сентября 1982г.; основание- свидетельство о праве на наследство.

При жизни наследодатель составила завещание на имя своей дочери В.Л.Б. от ДД.ММ.ГГГГг. На основании указанного завещания В.Л.Б. получила в установленный законом срок у нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО5 свидетельство о праве на наследство от 17.07.2014г. на наследственное имущество- одноэтажный жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью строения согласно кадастрового паспорта по состоянию на 21 мая 2014г. – 72.3 кв.м., по правоустанавливающему документу- общей площадью 64.0 кв.м.

Также данное свидетельство содержит ссылку на справку ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 28.08.2013г., в которой общая площадь дома указана – 79.2 кв.м., в том числе жилая площадь – 50.7 кв.м., что увеличение площади дома произошло за счет возведения пристройки.

Исходя из технической документации на дом по состоянию на 02.02.2012г., общая площадь дома составляет 64.0 кв.м., с холодными помещениями 72.3 кв.м., жилая площадь 43.8 кв.м., состоит из набора помещений: коридор 1.0 кв.м., кухня 9.2 кв.м., три жилых комнаты-8.9 кв.м.,17.4 кв.м. и 17.5 кв.м.

По состоянию на 08.08.2013г. параметры дома иные: общая площадь дома-79.2 кв.м., в том числе жилая площадь 50.7 кв.м.; состоит из следующего набора помещений: коридор 11.0 кв.м., кухня 9.2 кв.м., вспомогательное помещение 8.3 кв.м., три жилых комнаты-17.4кв.м.,17.5 кв.м. и 15.8 кв.м.

Исходя из данных технической документации, собственником была увеличена площадь одной из жилых комнат с 8.9 до 15.8кв.м., а также образовано вспомогательное помещение площадью 8.3кв.м.

Таким образом, установлено, что имела место реконструкция, перепланировка, переустройство жилого дома, которые были осуществлены не при жизни наследодателя, а после ее смерти, так как по состоянию на 02.02.2012г. жилой дом имел общую площадь 64.0кв.м., с холодными помещениями 72.3 кв.м., что соответствует правоустанавливающему документу Е. и данным кадастровой Палаты.

Истец не отрицала, что данные работы были выполнены без получения соответствующего разрешения администрации МО «Светловский городской округ», к компетенции которой отнесено решение данного вопроса.

С учетом собранных по делу доказательств, суд считает возможным сохранить данный жилой дом в реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии, так как для эксплуатации данного жилого дома сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок КН <данные изъяты>, площадью 624кв.м.; разрешенное использование- для индивидуального жилищного строительства, на который зарегистрировано право собственности за Волковой Л.Б. 19.08.2016г. Основанием возникновения права собственности являлось решение Светловского городского суда от 16.09.2015г., которым за В. было признано право пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с пп.2 п.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Стороной ответчика не оспаривалось, что дом в реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии располагается в границах указанного выше земельного участка.

Имеющимся в деле Актом экспертного исследования №.1 от 26.08.2015г. подтверждено, что в объеме работ по реконструкции в существующем объеме пристройки устроена жилая комната 6ж площадью 15.8 кв.м.. Вход в жилую комнату организован из существующей кухни «3» (в соответствии с техническим планом на 28.08.2013г.). Планировка жилого дома по выполненной реконструкции соответствует требованиям СП 54.13330.2011.Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП31-01-2003. Расположение здания в целом после выполненной реконструкции на придомовой территории не изменилось и соответствует требованиям СП 42.13330.2011.Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89. Жилой <адрес> после выполненной реконструкции пригоден для эксплуатации по назначению (лд.52).

Суд счел возможным сохранить данный жилой дом в реконструированном, перепланированном(переустроенном) состоянии, общей площадью 79.2 кв.м., в том числе жилой площадью 50.7 кв.м., в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 08.08.2013г., так как сторона ответчика не возражала против исковых требований истца, работы по реконструкции(перепланировке, переустройству) <адрес> выполнены технически грамотно с хорошим качеством, с соблюдением строительных норм, без нарушения технических условий на производство работ; сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии с ч.1 ст.1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

Как было указано выше, В.Л.Б. является наследником по завещанию к имуществу ФИО4; в установленный законом срок она обратилась к нотариусу, в качестве наследственного имущества приняла, в том числе и данный жилой дом общей площадью 64.0 кв.м.. Судом данный жилой дом сохранен в реконструированном, перепланированном (переустроенном) состоянии, поэтому суд считает, что за истцом следует признать право собственности на жилой <адрес> в реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии, общей площадь. 79.2 кв.м., в том числе жилой площадью 50.7 кв.м.

На основании изложенного суд решил:

Удовлетворить исковые требования В.Л.Б.

Сохранить жилой <адрес> в реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии, общей площадью 79.2 кв.м., в том числе жилой площадью 50.7 кв.м. в соответствии с данными техпаспорта по состоянию на 08.08.2013г.

Признать за В.Л.Б. право собственности на жилой <адрес> в реконструированном, перепланированном (переустроенном) состоянии, общей площадью 79.2 кв.м., в том числе жилой площадью 50.7 кв.м.