Судебный юрист Тимохин Алексей

№306. Сохранение жилого дома в реконструированном состоянии, признание права собственности на долю в праве собственности на жилой дом и увеличение доли в праве общей долевой собственности

№306. Сохранение жилого дома в реконструированном состоянии, признание права собственности на долю в праве собственности на жилой дом и увеличение доли в праве общей долевой собственности

Мой доверитель П.А.А. обратился в суд с иском о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности и увеличении доли в праве общей долевой собственности.

В обоснование требований указал, что он является собственником 0,67 доли жилого дома по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, на основании договора дарения от 17 февраля 2015 г. Земельный участок по указанному адресу с кадастровым номером 39:03:070913:164 для индивидуального жилищного строительства, площадью 1200 кв.м, передан ему на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 5 сентября 2016 г. Иными участниками общей долевой собственности на указанный жилой дом являются ответчики С.Т.А. – 33/400 доли, С.Н.А. – 33/400 доли, Л.О.А. – 33/200 доли, которые занимают помещения квартиры № 1. Занимаемые им помещения определены как квартира № 2, что установлено решением мирового судьи 2-го судебного участка Гурьевского района Калининградской области от 17 мая 2017 г.

В период проживания в принадлежащей ему доле произведена реконструкция, разрешение на которую он не получал. После реконструкции общая площадь дома составила 249,2 кв.м., а доли сособственников изменились следующим образом: П.А.А. – 71/100 доли, С.Н.А. – 29/400 доли, С.Т.А. – 29/400 доли, Л.О.А. – 29/200 доли.

Истец просил сохранить указанный жилой дом в реконструированном виде, общей площадью 249,2 кв.м, признать за ним право собственности на 71/100 доли измененного в результате реконструкции жилого дома, изменить доли С.Т.А. с 33/400 доли на 29/400 доли, С.Н.А. с 33/400 доли на 29/400 доли, Л.О.А. с 33/200 доли на 29/200 доли.

Решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 29 апреля 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 21 августа 2019 г., в удовлетворении требований истца отказано.

В кассационной жалобе, поданной в интересах П.А.А., я просил об отмене принятых судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились, в связи с чем на основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд нашел возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, изучив доводы, изложенные в кассационной жалобе и возражениях на неё, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (часть 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

По настоящему делу были допущены такого характера нарушения судами нижестоящих инстанций.

Как следует из материалов дела и установлено судами, П.А.А. является собственником 0,67 доли жилого дома по адресу: Калининградская область, Гурьевский район. Кроме него собственниками жилого дома являются Л.О.А. – 33/400 доли и 33/400 доли, С.Т.А.- 33/400 доли, С.Н.А. – 33/400 доли.

Согласно данным БТИ по состоянию на 14 сентября 1994 г. в доме имеется две квартиры, общая площадь дома составляет 202,1 кв.м, жилая – 106,9 кв.м, вспомогательная площадь – 95,2 кв.м.

Решением мирового судьи 2-го судебного участка Гурьевского района Калининградской области от 28 апреля 2017 г. в пользование П.А.А. передана квартира № 2 на первом этаже, в пользование С.Т.А., С.Н.А. и Л.О.А. – квартира № 1 на первом этаже.

Для обслуживания дома сформирован земельный участок с кадастровым номером 39:03:070913:164 и передан в аренду П.А.А., Л.О.А., С.Т.А. и С.Н.А.

В ходе реконструкции в пределах квартиры № 2 были выполнены следующие строительные работы: со стороны левого бокового фасада выполнена одноэтажная пристройка с бетонным крыльцом, образованы новые помещения: прихожая площадью 8,4 кв.м., вспомогательное помещение – 4,9 кв.м, во вновь образованном помещении установлен отопительный котел на твердом топливе и унитаз, в помещениях № 7, 6ж, 10ж, 11 установлены радиаторы отопления и выполнена разводка. Также демонтированы отопительные печи в помещениях № 4ж, 5ж и 6ж, площадь помещения 6ж увеличилась до 26,8 кв.м., помещения 5ж – до 17,5 кв.м. В помещении № 4ж установлена перегородка, образовано два помещения: № 10ж – 14,7 кв.м., № 5 – 6,6 кв. 1. В помещении № 2 установлена отопительная кирпичная печь и газовая плита. В помещении № 7 (по новому плану) оборудована кухня: установлены газовая плита, мойка и кухонный мебельный гарнитур. Помещение № 7 (по старому плану) преобразовано во вспомогательное помещение № 4 площадью 8 кв.м.

Кроме того, освоено чердачное пространство в границах квартиры №2 в пределах ранее существующих скосов двускатной крыши. Несущие конструкции стропильной системы не затрагивались. Выполнены работы по утеплению и подшивке древесностружечными плитами скосов мансарды. В результате произведенных работ образовались помещения: № 17 – 6,7 кв.м, № 18-6,4 кв.м, № 14 – 3,9 кв.м, № 13 – 8,4 кв.м. Для сообщения с мансардой из помещения № 2 выполнена деревянная лестница. Во вновь образованном мансардном помещении № 13 оборудована кухня: установлены газовая плита, мойка, произведено оборудование сетей канализации, водопровода и электроосвещения.

В результате произведенных работ общая площадь дома составляет 249,2 кв.м, жилая – 105,2 кв.м.

Отказывая в удовлетворении заявленных П.А.А. требований, суд первой инстанции исходил из того, что работы были выполнены истцом без соответствующего разрешения и согласия иных собственников дома, не представлено доказательств того, что выполненные работы не влияют на безопасность дома в целом. Кроме этого, суд указал на то, что иск П.А.А. в нарушение норм действующего законодательства направлен на упрощение регистрации прав на реконструированный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот такого недвижимого имущества.

Выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных П.А.А. требований суд апелляционной инстанции посчитал правильными и согласился с ними.

Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу, что судебные постановления приняты с нарушением норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 данного постановления).

Таким образом, обстоятельства того, допущены ли при проведении самовольной реконструкции помещения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан, являются юридически значимыми по делам о сохранении помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд в качестве одного из оснований указал на то, что в нарушение требований действующего законодательства истец не предпринял необходимых мер к получению соответствующего разрешения во внесудебном порядке.

Между тем, материалами дела установлено, что обращение истца в администрацию Гурьевского городского округа Калининградской области по вопросу получения разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома, оставлено без удовлетворения, что подтверждается сообщением заместителя главы администрации от 20 ноября 2017 г.

Ссылку суда на то, что данный отказ не был обжалован в судебном порядке, нельзя признать правомерной, поскольку требования о предварительном обжаловании отказа органа местного самоуправления в выдаче разрешения на реконструкцию или на ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома до обращения в суд с соответствующим иском действующее законодательство не содержит.

Приходя к выводу о невозможности сохранения жилого дома в реконструированном состоянии, суд принял во внимание представленный ответчиками технический отчет № 22-03/19, составленный 2 апреля 2019 г. специалистом ИП Курсенко Г.А. по результатам обследования спорного жилого дома, согласно которому реконструкция дома в пределах квартиры № 2 не нанесла ущерба основным конструкциям дома и не нарушила конструктивной жесткости здания, но и не привела к улучшению общего состояния здания. Работы выполнены без проекта, без усиления перекрытия, без соблюдения строительных норм и правил и небезопасны для жизни и здоровья, проживающих в нем людей. В объеме выполненных работ не соблюдены требования санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм. Выполненная реконструкция в составе пристройки и переоборудования чердачного пространства нарушила права и законные интересы собственников долей, проживающих в квартире № 1.

Истец в обоснование своих требований представил заключение специалиста № 287/С ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» от 18 декабря 2017 г., согласно которому работы по реконструкции части жилого дома выполнены в соответствии с требованиями нормативных документов, не привели к ухудшению технического состояния конструкций жилого дома в целом, не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности жилого дома в целом и не создают угрозу опасности жизни и здоровью, обеспечивают соблюдение Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, обеспечивают соблюдение санитарно-эпидемиологических требований.

Оценивая указанное заключение, суд не принял его во внимание, сославшись на то, что содержащиеся в нем выводы бесспорно не свидетельствуют о том о том, что выполненные работы не влияют на безопасность дома в целом, и противоречат выводам, содержащимся в техническом отчете №22-03/19, представленном ответчиками.

В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения пела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Принимая во внимание наличие противоречивых выводов в заключениях специалистов, представленных сторонами, суду следовало обсудить вопрос о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления обстоятельств, имеющих значение для дела, для выяснения которых требовались специальные знания.

Однако, судами первой и второй инстанций в нарушение вышеприведенных норм материального и процессуального права обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены не были, и в материалах дела отсутствуют достоверные сведения о том, нарушает либо нет произведенная истцом реконструкция жилого дома права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе иных собственников жилого дома, создает или нет угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме этого, при разрешении требований истца об увеличении доли в главе общей долевой собственности на жилой дом судами не было учтено следующее.

Согласно пункту 3 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм права следует, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если они были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении на то согласия его участников.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд в качестве одного из оснований указал на то, что в нарушение требований действующего законодательства истец не получил согласия на реконструкцию остальных собственников жилого дома.

Между тем, как следует из материалов дела и установлено судами нижестоящих инстанций, работы по реконструкции находящейся в его пользовании части жилого дома истец осуществлял на протяжении длительного времени, начиная с 1991 года.

В связи с этим судам, проверяя соблюдение истцом действующих норм и правил при осуществлении реконструкции, следовало установить и дать оценку тому, каким образом ответчики выражали свое несогласие с действиями истца по реконструкции дома и какие иные, чем предусмотренные пунктом 3 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, последствия реконструкции жилого дома согласовали стороны.

Установление указанных выше обстоятельств также имело значение для правильного разрешения спора, однако, они не были вынесены судами на обсуждение и не получили какой-либо оценки по правилам части 4 статьи 19S Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по ладному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Этим требованиям вынесенные судебные постановления не соответствуют.

Допущенное судами нижестоящих инстанций нарушение норм материального и процессуального права и неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, являются основанием для отмены судебных постановлений в кассационном порядке.

Принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), отмене подлежит апелляционное определение Калининградского областного суда от 21 августа 2019 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, в ходе которого следует учесть вышеизложенное и разрешить спор в соответствии с правильно установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции определила апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 21 августа 2019 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.