С застройщика в пользу моего доверителя взыскана неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в размере 370 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 100 000, а также расходы на оплату услуг представителя.
А.Л.А. обратилась в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «Акфен» (далее — АО «СЗ «Акфен»), указав, что 10 мая 2023 года заключила с Х.М.В. договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве, заключенному с застройщиком АО «СЗ «Акфен».
По условиям Договора ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить и передать участникам долевого строительства объект долевого строительства – однокомнатную квартиру, расположенную во втором блоке жилого дома. Срок передачи застройщиком объекта участникам долевого строительства определен не позднее 30 июня 2022 года. Стоимость объекта определена в размере 3 584 320 руб. Свои обязательства по договору участник долевого строительства выполнил в полном объеме и надлежащим образом, путем внесения полной суммы договора застройщику. В нарушение застройщиком вышеуказанных обязательств объект долевого строительства до настоящего времени истцу не передан.
На основании изложенного, истец просила суд взыскать с ответчика неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства за период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года в размере 601 568,37 руб.; штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.
Истец А.Л.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности Тимохин А.И. в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить в полном объеме. Против снижения суммы неустойки и штрафа возражал, указав, что каких-либо исключительных оснований к этому не имеется.
Представитель ответчика АО «СЗ «АКФЕН» Лидер К.В. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве, просила применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки и штрафа, в том числе снизить размеры компенсации морального вреда и судебных расходов. Ссылаясь на Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 просила предоставить отсрочку исполнения вышеуказанного решения суда в части взыскания неустойки и штрафа до 31 декабря 2024 года. В судебных прениях указала, что от истца не было претензии, но тем не менее застройщик предложил ей условия для заключения мирового соглашения. Поскольку договор уступки был заключен между истцом и участником долевого строительства на безвозмездной основе, истец не понес никакие финансовые убытки, просила отказать во взыскании неустойки и штрафа, при невозможности применения положений ст. 333 ГК РФ.
Заслушав стороны, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, судья пришел к следующему.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч. 9 ст. 4).
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 настоящей статьи).
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3 настоящей статьи).
Частью 1 ст. 7 Федерального закона предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На основании ч. ч. 1, 2 и 3 ст. 8 Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Частями 4-6 ст. 8 Федерального закона регламентирован порядок действий застройщика и участника долевого строительства при приеме-передаче объекта строительства, в том числе путем составления застройщиком одностороннего акта приема-передачи.
В силу п. 1 ст. 12 Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 14 апреля 2021 года между Х.М.В. (участник долевого строительства) и АО «СЗ «АКФЕН» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве. По условиям Договора застройщик обязался построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а последний в свою очередь обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
Согласно п. 3.2 договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира в жилом доме. Цена объекта составляет 3 584 320 руб. (п. 4.1 договора).
Факт оплаты по договору ответчиком не оспаривался.
В соответствии с п. 5.1 договора участия в долевом строительстве передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятие его участником осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства в срок не позднее 30 июня 2022 года.
Между тем, в предусмотренный договором срок квартира застройщиком не была передана.
26 апреля 2021 года данный договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.
10 мая 2023 года между Х.М.В. (Сторона 1) и А.Л.А. (Сторона 2) заключен договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве, по условиям которого к А.Л.А. перешли права и обязанности по договору участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 7.5 Договора стороны установили, что Сторона-2 приобретает право требования указанного в п. 1.2 настоящего Договора объекта участия в долевом строительстве у Стороны 1 в полном объеме, а право требования штрафных санкций, неустоек, пени и иных мер взыскания возникает у Стороны 2 с даты государственной регистрации настоящего Договора и не распространяется на тот период, когда Сторона 1 являлась стороной по Договору участия в долевом строительстве.
Указанный договор уступки 15 мая 2023 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.
В силу п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.
В связи с тем, что на момент совершения уступки права требования у Х.М.В. существовало право на взыскание неустойки, возникшее у нее в связи с нарушением застройщиком сроков передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве, к такому договору, в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению правила, установленные для договора участия в долевом строительстве.
Поскольку в установленный договором срок квартира не передана; обстоятельств, которые могли бы послужить основанием для освобождения ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение им своих обязательств по договору, в том числе обстоятельств непреодолимой силы, в судебном заседании не установлено, истец вправе требовать уплаты законной неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, поскольку такая передача не осуществлена в тот день, в который объект долевого строительства подлежал передаче – не позднее 30 июня 2022 года.
Постановлениями Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 и от 18.03.2024 N 326 установлены ограничение, когда неустойка не подлежит начислению. Так, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый с 29 марта 2022 года до 30 июня 2023 г. включительно, а также с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года включительно.
Указанные положения были учтены истцом и исключены из расчета периода начисления неустойки.
При таких обстоятельствах, ответчик допустил просрочку передачи объекта долевого строительства с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года.
Исходя из положения ст. 6, п. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению ставка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.
В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.
По состоянию на 1 июля 2023 года ключевая ставка Банка России составляла 7,5%.
При расчете суммы неустойки следует исходить из стоимости объекта долевого строительства – 3 584 320 руб., ставки рефинансирования, действующей по состоянию на 1 июля 2023 г. – 7,5% годовых, периода просрочки передачи объекта долевого строительства с 01.07.2023 по 21.03.2024 – 265 дней.
Размер неустойки за указанный период составляет – 474 922,4 руб. (2 859 690 х 7,5% х 1/300 х 265 дня х 2= 474 922,4).
В соответствии со ст. 330 ГК РФ (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом, направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.
Определяя размер неустойки, суд принял во внимание заявление ответчика об уменьшении неустойки, а также обстоятельства, приведшие к невозможности своевременного ввода дома в эксплуатацию. Заявляя о снижении неустойки, ответчик обусловил задержку строительства указанием на объективные причины (значительная социальная нагрузка ответчика по строительству жилья для обеспечения детей-сирот, лиц, страдающих заболеваниями, расселению граждан из домов, подлежащих сносу, обеспечения жильем лиц, пострадавших от недобросовестных действий другого застройщика, существенный рост себестоимости строительства), представив письменные доказательства, подтверждающие заявленные обстоятельства, которые истцом не опровергнуты.
С учетом периода просрочки, последствий нарушения обязательства, приводимых ответчиком доводов относительно обстоятельств, послуживших причиной нарушения обязательств, суд пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика.
Учитывая изложенное, суд считает возможным снизить размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истцов неустойки как явно несоразмерной последствиям нарушения обязательств: за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 – до 370 000 руб.
Поскольку Федеральным законом № 214-ФЗ не урегулированы положения о взыскании компенсации морального вреда, суд полагает возможным в данном случае применить ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в соответствии с которой моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом …) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Поскольку судом установлен факт нарушения прав истца, требование о взыскании компенсации морального вреда, связанного с нарушением прав потребителей, суд нашел обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Принимая во внимание в соответствии с положениями ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, характер причиненного морального вреда, степень нравственных страданий истца, законные ожидания которого в связи с вложением крупной денежной суммы на строительство квартиры не были оправданы ответчиком, срок просрочки исполнения обязательства и степень вины ответчика, а также принцип разумности и справедливости, компенсация морального вреда определена судом в размере 5 000 руб.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
По смыслу закона для возложения штрафа достаточно одного лишь факта удовлетворения судом требований потребителя.
В соответствии с п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
При таких обстоятельствах, наложение штрафа в пользу потребителя является обязанностью суда, а не правом.
Размер штрафа за несоблюдение ответчиком в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей составит 187 500 руб. (50 % от 375 000 руб. (370 000 руб. + 5 000 руб.).
Вместе с тем, учитывая, что такой штраф является разновидностью санкции, установленной законом за ненадлежащее исполнение возникших перед потребителем обязательств, учитывая вышеприведенные обстоятельства дела, заявление ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ, суд счел исчисленный размер штрафа несоразмерным последствиям нарушения обязательства, не отвечающим требованиям разумности и справедливости, и полагает необходимым снизить его до 100 000 руб.
В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статьей 94 ГПК РФ установлено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены, в том числе, расходы на оплату услуг представителей и уплаченная государственная пошлина, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесённые сторонами, а также другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Статьей 100 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В обоснование требований о взыскании судебных расходов истцом представлен договор на оказание юридических услуг, предметом которого является оказание Доверителю юридической помощи по делу, а именно: подготовка дела к судебным заседаниям; определение круга доказательств; ведение дела в суде первой инстанции; составление искового заявления, составление ходатайств, возражений и заявлений.
Как следует из договора и квитанции на оплату юридических услуг, истцом произведена оплата услуг в размере 30 000 руб.
Учитывая требования разумности и справедливости, средний уровень региональных цен за аналогичные виды услуг, а также обстоятельства рассмотренного спора, его сложность, продолжительность и количество судебных заседаний, объем подготовленных представителем документов, суд пришел к выводу, что в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату юридических услуг в размере 15 000 руб.
На основании изложенного суд решил:
Исковые требования А.Л.А. удовлетворить частично.
Взыскать с АО «Специализированный застройщик «АКФЕН» в пользу А.Л.А. неустойку за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства в размере 370 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 100 000 руб., расходы, связанные с оплатой юридических услуг в размере 15 000 руб., а всего взыскать 490 000 руб.
