Суд взыскал с застройщика в пользу нашего доверителя с неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в размере 280 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, потребительский штраф в размере 145 000 рублей, а также судебные расходы в размере 10 000 рублей.

В.О.Ф. обратились в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «Акфен», в котором просила взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.01.2021 г. по 05.12.2021 г. в размере 826 405,75 руб., компенсацию морального вреда в размере 75 000 руб., штраф и расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.

Представитель истца по доверенности Тимохин А.И. в предварительном судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме. Полагал, что оснований для снижения размера неустойки по ст. 333 ГК РФ не имеется, поскольку уменьшение размеров неустойки допускается в том случае, если последствие нарушения обязательства несоразмерно с размером неустойки, в подтверждение чего должно быть предоставлено соответствующее доказательство, таких доказательств представителем ответчика не представлено. Представленные в дело доказательства не свидетельствуют о несоразмерности последствий нарушения обязательств. С В.О.Ф. заключалось дополнительное соглашение об изменении сроков сдачи объекта, поэтому два месяца в течение которых действовало ограничение на строительных работах, они как раз вошли в сроки продления сдачи объекта.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности Арамян Р.Т. исковые требования признала частично, указала, что застройщик признает просрочку сдачи объекта, однако полагала заявленные ко взысканию суммы завышенными, расчет неустойки неверным, просила применить ст.333 ГК РФ. Также указывала, что штраф не подлежит взысканию в пользу истца, поскольку последняя не обращалась к ним с претензией о выплате неустойки. Представила письменный отзыв, приобщенный к материалам дела.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующему.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании с ч.ч.1 и 2 ст. 6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч.3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (ч.З ст.6).

Согласно ч.ч.1, 2 и 3 ст.8 Закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу ч.1 ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что 07 июня 2017 года между АО «Акфен» (застройщик) и В.О.Ф. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости (многоквартирный жилой дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать объект долевого строительства – 2-комнатную квартиру проектной площадью 75,28 кв.м, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (п. 3.1, 3.2, 1.1 договора)

Цена договора определена сторонами в размере 4 726 740,86 руб. (п. 4.1 договора), из расчета 62 788,80 рублей за один квадратный метр проектной площади квартиры с холодными помещениями. В случае изменения фактической площади квартиры по отношению к проектной площади стороны производят расчет стоимости разницы между проектной и фактической площадью квартиры по цене за один квадратный метр, установленной п. 4.1. договора. Если фактическая площадь квартиры больше проектной, то участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу при подписании передаточного акта (п. 4.2. договора).

Согласно п. 5.1. договора передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства в срок не позднее 30.12.2019 года.

Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, дата регистрации 20 июня 2017 года.

В подтверждение факта оплаты обусловленной договором цены стороной истца представлены квитанции к приходному кассовому ордеру № 276 от 28.06.2017 г. на сумму 1 264 704 руб., № 398 от 30.08.2017 года на сумму 289 000 руб., № 500 от 30.10.2017 года на сумму 289 000 руб., № 43 от 19.01.2018 года на сумму 200 000 руб., № 303 от 27.04.2018 года на сумму 61 000 руб., № 419 от 25.06.2018 года на сумму 100 000 руб., а также платежные поручения от 29.08.2018 года на сумму 289 000руб., от 12.12.2018 года на сумму 316 000 руб., от 27.03.2020 года на сумму 700 000 руб., чек-ордер ПАО Сбербанк на сумму 1 218 036.86 руб., из которых следует, что истец В.О.Ф. в указанные даты перечислила денежные средства в размере 4 726 740,86 руб. на счет АО специализированный застройщик «Акфен».

Строительство многоквартирного дома осуществлялось на основании разрешения на строительство многоквартирного дома от 27 июля 2015 года.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

13.07.2020 года и 29.08.2019 года между истцом и ответчиком были заключены дополнительные соглашения к договору участия в долевом строительстве от 07.06.2017 года, согласно которым продлевался срок окончания строительства объекта до 30.06.2020 г., а в последующем до 31.12.2020 года.

12 ноября 2021 года ответчику было выдано разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

После чего в адрес истца ответчиком было направлено уведомление о готовности объекта долевого участия к передаче в связи с вводом объекта в эксплуатацию.

06 декабря 2021 года сторонами подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве, по которому истцу в собственность передана квартира.

Согласно п. 2 передаточного акт, после обмеров фактическая площадь квартиры увеличилась по отношению к проектной площади на 1,02 кв.м. В соответствии с п. 4.3. договора участник долевого строительства доплачивает застройщику денежные средства в размере 64 044,58 рублей, окончательная стоимость квартиры составляет 4 790 785,44 рублей (п. 3 передаточного акта).

Факт произведения доплаты за увеличение фактической площади по ДУДС от 07.06.2017 года в размере 64 044,58 рублей стороны в судебном заседании не оспаривали.

Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на жилое помещение зарегистрировано за В.О.Ф. 21 декабря 2021 года.

Таким образом, в установленный договором срок объект долевого строительства – квартира, истцу передана не была, обстоятельств, которые могли бы послужить основанием для освобождения ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение им своих обязательств по договору, в том числе обстоятельств непреодолимой силы, в судебном заседании не установлено.

Поскольку на 31 декабря 2020 г. объект долевого строительства истцу не был передан, то у последней возникло право с указанной даты по начислению предусмотренной статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ неустойки.

Между тем, с заявленным размером неустойки за период с 01.01.2021 г. по 05.12.2021 г. суд не согласился.

При расчете размера неустойки суд принимает во внимание, что с 1 января 2016 года Банком России не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России. В соответствии с Указанием Банка России от 11.12.2015 N 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ неустойка рассчитывается по ставке, действовавшей на момент, когда обязательство по договору должно было быть исполнено. В рассматриваемом случае такой размер ключевой ставки Банка России составляет 4,25% годовых, в связи с чем представленный истцом расчет суд находит неверным.

Кроме того, в силу п. 2 ст. 6 Закона неустойка за нарушение обязательств рассчитывается исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанного в договоре участия в долевом строительстве, а не фактически сложившейся стоимости 1 кв.м., в связи с чем расчет неустойки в рассматриваемом случае должен производиться с учетом стоимости объекта долевого строительства, указанной в договоре участия в долевом строительстве и составляющей 4 726 740,86 рублей.

Таким образом, размер неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.01.2021 г. по 05.12.2021 г. (345 дня) составит 462 038 руб. (4 726 740,86 руб. х 4,25% / 300 х 345 х 2).

Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении неустойки в связи с их явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, а также с учетом того, что нарушение сроков передачи квартиры было вызвано объективными причинами, связанными с приостановлением производства строительно-монтажных работ в связи с проведением Чемпионата Мира по футболу и принятием мер повышенной безопасности. Кроме того, указывают на выполнение обязательств социального характера, принятых в рамках совместного договора с Администрацией городского округа «Город Калининград» в части предоставления жилых помещений дольщикам, пострадавшим от недобросовестных застройщиков, лицам, расселяемых из аварийного жилья и в иных случаях.

Пункт 1 ст.333 ГК РФ указывает, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Конституционный Суд РФ в Определении от 21.12.2000 года №263-0 разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу на реализацию требований ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п.1 ст.333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате правонарушения.

Оценив в совокупности пояснения сторон, обстоятельства дела, учитывая, что ответчик к настоящему времени исполнил принятые на себя обязательства перед истцом, продолжает выполнять обязательства социальной направленности в рамках принятых на себя обязательств, а также принимая во внимание, что нарушение срока передачи объекта долевого строительства было вызвано объективными причинами, с учетом соотношения размера неустойки и общей цены договора, длительности периода нарушения сроков передачи квартиры ответчиком, исходя из компенсационного характера неустойки, суд счел возможным снизить размер неустойки, подлежащей ко взысканию в пользу истца, до 280 000 рублей, которые полагает отвечающими принципам разумности и справедливости и в наибольшей степени способствующими установлению баланса интересов сторон.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, суд руководствовался ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», разъяснениями, содержащимися в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», и исходит из того, что действиями ответчика истцу, как потребителю, были причинены нравственные страдания, в связи с чем, учитывая фактические обстоятельства дела, считает разумным и справедливым взыскать в его пользу компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

Так как права истца были нарушены, то, вопреки доводам стороны ответчика, с последнего в пользу истца в соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» подлежит взысканию штраф в размере 145 000 руб., исходя из расчета (280 000 руб. + 10 000 руб.) / 50 %.

В силу ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым относятся государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно договору на оказание юридических услуг № 718 от 09 декабря 2021 года, заключенному между поверенным индивидуальным предпринимателем Тимохиным А.И. и доверителем В.О.Ф., поверенный обязуется по поручению доверителя оказать юридическую помощь по делу: по исковому заявлению В.О.Ф. к ООО «Акфен» о взыскании неустойки и компенсации морального вреда в соответствующем суде (п. 1). Доверитель уплачивает поверенному вознаграждение за оказание услуг и выполнение работ, указанных в п. 5 настоящего договора, в день подписания настоящего договора в размере 25 000 рублей путем перечисления на банковский счет поверенного, его агента или иными незапрещенными законом способами (п. 2).

Деньги в указанной сумме в соответствии с условиями договора оплачены истцом полностью, что подтверждается представленной распиской от 09.12.2021 года на сумму 25 000 рублей.

Из материалов дела видно, что представителем истца по доверенности Тимохиным А.И. подготовлено и направлено в электронном виде исковое заявление в суд, также он представлял интересы истца в предварительных судебных заседаниях 24 января 2022 года и 02 февраля 2022 года.

Решая вопрос о размере подлежащих взысканию данных судебных расходов, суд учел степень сложности рассмотренного гражданского дела, объем защищаемого права и оказанных истцу юридических услуг, количество судебных заседаний, в которых принимал участие представитель, результат рассмотрения спора, требования разумности и справедливости, и приходит к выводу о взыскании с Акционерного общества специализированный застройщик «Акфен» в пользу В.О.Ф. расходов по оплате юридических услуг в сумме 10 000 рублей.

На основании изложенного суд решил:

Исковые требования В.О.Ф. к АО «Специализированный застройщик «Акфен» удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Специализированный застройщик «Акфен» в пользу В.О.Ф. неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 07.06.2017 года за период с 01.01.2021 года по 05.12.2021 года включительно в сумме 280 000 рублей, компенсацию морального вреда 10 000 рублей, штраф в размере 145 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей, а всего 445 000 рублей.